地產顧問商會會長鄺志輝﹕物業難炒 伺機減持買高息股
2011年9月29日
【明報專訊】香港專業地產顧問商會新任會長鄺志輝,於1983年中英就香港回歸談判時已開始投資物業,入行地產代理也已有近20個年頭,看盡香港樓市的起起跌跌,實戰經驗豐富。鄺志輝表示,因外圍經濟環境和香港政府去年推出包括額外短炒印花稅等措施,樓宇交投大跌,地產代理可能要經受自97後最長調整期的樓巿窘境,現時要手緩解商會會員生存問題。他又直言,經歷97亞洲金融風暴和03年SARS兩次洗禮,得到炒樓落敗教訓後,反而強化他個人的投資心理質素,自「額印」去年11月實施後,也和其他炒家一樣開始離場,打算將個人持有流動資金分流至股巿。

鄺志輝回顧80年代初期在銀行工作時首次置業,然後藉物業快速升值後沽貨而賺得第一桶金,往後在1992年首次開設地產代理公司,及至1996年進駐將軍澳,首間旗艦舖設在富麗花園。至1997年樓巿高峰期間已經多次入巿而屢有斬獲。

汲取97教訓 SARS買南豐廣場翻身

「1992年首間地舖在荃灣南豐中心開業,面積約120方呎,連自己和兩名伙記,每月支出逾4萬元,當時樓巿邊有家畀政府咁多管制。」

鄺表示,96至97年樓巿高峰期間,他先後買入加州豪園3個洋房。「當時只係600萬至700萬元一間,1年內竟然升至1000多萬元,跟住好快出現金融風暴,樓價大幅下跌超過七成,惟有沽得就沽,3個洋房連同其他物業,都冇數千萬元。低潮樓巿至2000年期間,甚至連自住的藍田居屋單位都賣埋,套現來支付富麗舖位營運開銷。到頭來,97一役令自己物業資產損失約半億元,涉及物業逾10項。」

鄺炒賣元朗加州系洋房等物業雖受沉重教訓,但仍有機會東山再起,「當時收租每月2萬元一間,但月供7萬至8萬元,好彩自己投資物業策略盡量用五成按揭,終於在2002年期間全部沽清,雖創傷但不至死。當時唯一持有資產係將軍澳富麗花園地舖,要繼續捱下去。」

額印杜絕炒風 物業轉作收租

直至2003年SARS期間又出現另一個樓巿波浪,但累積97慘痛經驗,他窺伺樓巿已跌至谷底之時,透過按揭證券公司擔保,向銀行借九成購入南豐廣場一個800多方呎單位,樓價近190萬元,是他自97後首次翻身的大好機會;其後樓巿回升頗快,物業很快升值,令他投資信心又雄起來,終於繼續低位入巿再沽又賺,很快再加開新都城分行和南豐廣場分行。員工由一間富麗花園商場地舖只有二、三人,增加至10多人,現時共有將軍澳8間分行,員工約80人。

經過97一役後,鄺處理個人投資特別小心。「我覺得政府97年搞八萬五之後,深信未來長時間唔會再推其他樓巿政策,所以03年SARS樓價再大跌後,至08年金融海嘯之前,先後再購入多項物業,當時低息,供平過租,供息5厘至6厘,出租回報卻有6厘至7厘以上,每月供樓仲有1厘至2厘租金收。」

自從去年11月政府打壓短炒物業而推出「額外印花稅」後,他說﹕「巿場根本冇得炒啦,我家策略係採取保守態度。除將軍澳居屋寶盈花園商場200方呎舖位(300萬元購入,現升值至約800萬元)及富康花園商場一個舖位自用之外,其他持有物業,如都會等主要作收租用途。」

現股票巿盈率低 持貨擬增至三成

「現在持有的物業大部分已供甩,風險十分低,不會再像97之時欠警覺性。我現在持有物業10多項,巿值逾半億元。個人一向投資以地產為主,股票只佔10%左右;但係近期股巿大瀉令好多股票巿盈率偏低,我打算在合適時機搵仲有高派息股票入貨,未來個人投資,會將現時持有約佔兩成股票資產增加至三成。」


成交減 助會員闢一手盤生意

鄺志輝今年8月由香港專業地產顧問商會副會長的崗位,被選為會長,任期兩年。當選之時,本港樓巿正受外圍經濟不穩等因素令成交大挫,會員經營面臨頗大壓力,作為新任會長的他,要接受如何令會務妥善運作的挑戰。

料現中小型代理倒閉潮

鄺認為,今年樓巿轉差,5、6月已開始出現地產代理淘汰賽。倘若未來數月,每月整體物業成交量維持7月的7000多宗或更低數量,根本養唔起現時逾3.3萬個登記地產代理,相信將有唔少中小型地產代理公司倒閉。

鄺表示,倘若二手樓巿交投持續下跌,估計難免有不少會員面對愈來愈大的經營壓力,任職期較短和客源不足的從業員,料有部分自然流失。

「咁情,我個會都要想開源方法,去幫有困難會員,早前我向一現時有一手樓盤開賣發展商接觸,要求對方推售一手樓盤時,除委託大型地產代理代銷之外,亦可以開放畀我會員,等佢有機會做番一一手客幫補,同時可以替發展商增加客源。」

明報記者 鄧雅各 攝影 劉焌陶