樓市五節棍之財爺提醒樓價脫節
(林木地) 2012年10月27日
第一棍:財爺提醒樓價脫節

今年樓價幾乎每月升,一早提醒歐美經濟危機下,財爺又再先天下之憂而憂,他再警告外圍經濟一旦急劇轉壞或資金流向逆轉,樓價可能有崩盤壓力。

《誠報》說,樓價月升2%與經濟脫節,財爺擔心樓市爆煲。財政司司長曾俊華日前撰文,擔憂本港樓巿「爆煲」,強調現時外圍環境艱難,本港對外貿易已首當其衝,暑假期間零售銷貨增速減慢,第三季失業率亦微升,須要提防經濟轉差,而他最擔憂的是樓市與經濟表現嚴重脫節,今年頭八個月樓價每月平均上升約2%,與本港經濟放緩的情況背道而馳,警告外圍經濟一旦急劇轉壞或資金流向逆轉,不容忽視樓價會有下調壓力,故呼籲巿民對樓市風險提高警惕,並量力而為、保持理性。

第二棍:愉景灣樓賣1.5萬夠誇張

地產牛市周期,邊皮物業水漲船高,可謂雞犬皆升。一路很少賣樓之香港興業,最近再賣離島愉景灣項目,且要價每呎最迥一萬五千元,至於個盤更不愁客路,銷情大旺。

《太公報》謂,津堤銷90%呎價撲1.6萬。香港興業(00480)愉景灣津堤以貴絕同區訂價開售,但並未礙銷情。發展商公布,項目迄今已售出72伙,佔已推出單位九成,呎價最高1.58萬元。香港興業愉景灣津堤銷情熾熱,發展商指出,截至日前傍晚,首批連加推單位已累積售出72伙,佔已推出單位伙數近九成。發展商透露,已售出的海景單位平均呎價約10700元,泳池景單位平均呎價則約8800元,另山景戶呎價約7100元。至於目前已售單位中,最高呎價為1.58萬元。

第三棍:崩堤熱錢流入香江

最近歐美日採放寬貨幣政策,大量熱錢流向世界各地,香港更成為熱門聚點。金管局最近多次入市干預港匯,反映熱錢流入迅速及大量,港股先吃頭啖湯,且地產股更屢破高位,預示樓市將有另一浪高潮也未定。

《太公報》表示,熱錢湧入增資產泡沫風險,金管局再入市66億穩港匯。港元匯價持續走強,繼上周後,金管局昨日兩度向市場注資,合計66.26億港元(折合約8.55億美元),令本港銀行體系結餘增至1599億元。當局近日已向市場沽出超過110億港元。金管局表示,繼續密切留意市場發展,並維持港元匯率穩定。熱錢持續流入,學者憂慮本港資產價格被推高,從而增加資產泡沫爆破風險,加上經濟基本因素較弱,有機會出現滯脹。

第四棍:內地樓市遭負面評級

風光這邊獨好,香港樓市蓬勃,但內地樓市認真麻麻,有評級機構擔心內地經濟未見起色,再度將內房企業財政評為風險極高之列。

《舊報》說,標普維持內房負面評級。內地經濟前景疲弱,存在復甦不確定因素,影響內地房地產信貨評級,標普對整體內地房地產發展商的評級維持負面。標普指出,發展商去年減價促銷,下半年市場銷售量趨於平穩,負面影響將於今年下半年至明年浮現,預期毛利將減少5%。根據標普評級,上海實業、恒盛地產、寶龍地產、眾安房產、上海證大、合生創展、盛高置地、人和商業、上置集團、綠城中國、沿海綠色家園這11家房企的財務風險依然極大。

第五棍:公屋癲價公屋瘋搶貨

瘦田沒人耕,但耕開有人爭。最近政府早年賣散之部份公屋單位,最近市場貨少下,這些質素一般物業亦被搶貨搶高價,連黃大仙公屋貨亦搶升至每呎5482元,令人側目。

《太公報》話,癲價公屋浪接浪,天盛苑248萬稱霸,綠表黃大仙下村呎價5482元九龍最貴。樓市癲價浪接浪,公屋居屋也瘋狂。黃大仙下村龍達樓1間1伙戶,剛以273萬元連地價賣出,呎價癲破5482元膺九龍呎價最貴公屋王,成交價更是全港第4貴公屋。天水圍天盛苑售248萬膺居屋綠表王。