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理想城市集團企業估值部主管張聖典總結2013至14年度賣地計劃，期內政府共推售46幅土地，當中45幅成功售出，為庫房帶來704億元賣地收益，金額按年上升17.9%。而2014至15年度將有42幅土地出售，以中小型規模地皮為主。 張聖典 預期本地中小型發展商、中資或投資基金將會積極擴充土地儲備。
在2013至14年度賣地計劃所推出的土地之中，合計成功售出45幅（其中大埔白石角科進路《大埔市地段第213號》一幅住宅用地流標），較2012至13年度的26幅大幅增加73.1%。而已售出的土地以面積50,000平方呎以下為主（共19幅或42.2%），地皮面積達200,000平方呎以上則售出8幅（佔整體17.8%）。相較12至13年度， 50,000平方呎以下土地佔總體比率約為24%，數據反映政府轉為出售較多中小型地皮。
45幅售出的土地中，有39幅為住宅用地、合共可興建約1,224.8萬平方呎住宅樓面。為確保住宅單位供應數量，政府繼續於賣地章程中加入限量條款，上年度售出地皮中，其中19幅為限量地，最少可提供約11,340個住宅單位，地皮數量較前一個年度增加9幅，而可供應單位數目亦增加6,775個。
已售出的住宅用地大部份集中於新界區，共有29幅，平均每方呎樓面成交地價為3,689元，較對上一個年度的平均每方呎樓面地價5,340元下跌逾三成。至於7幅位於九龍區的住宅用地，則以平均每方呎樓面地價6,162元成交，按年亦下跌39.4%。反觀港島區成交的3幅住宅用地，平均每方呎樓面成交地價為22,630元，按年急升約85%。
由於政府主動推售的地皮數量增多，而且不乏投資金額不大的中小型項目，所以吸引不少中小型發展商、中資發展商及投資基金參與並投得土地。於2013至14年度成交的土地中，只有62%由本港上市的發展商購入，較2012至13年度的80%下跌18個百分點。統計數據顯示，上年度成交金額最高的5幅住宅土地（見附表），都並非由本港數間最大型的上市發展商投得。
張聖典指出，近年政府多番在啟德及沙田九肚推出多幅土地，但兩地的地價走勢則呈現分歧。以啟德為例，過去一年接連推出共6幅加入限量條款的住宅用地，當中更包括2幅「港人港地」，共提供4,365伙住宅單位。根據成交價，平均每方呎樓面地價由4,913至6,530元不等，而價格差異主因為地皮的地理位置及景觀不同，數字反映地價未有因區內供應增加而下滑，市區土地因為供應有限，故相信市區地皮成交價將繼續保持平穩。
反觀九肚地區，自2011年8月起先後推出8幅住宅用地，除首幅限量地皮受發展限制影響成交地價不足5,400元外，其後成交價曾經攀升，每方呎樓面成交地價曾於2013年3月高見10,551元。但受區內土地供應增加、競爭及銷售難度增加及預期利潤下降等因素影響，去年9月售出的九肚地皮的每方呎樓面地價已下跌至6,837元。其後鄰區大埔白石角更有地皮流標，反映新界區的土地供應已直接影響發展商出價，故可以預期未來新界區，特別大埔區土地地價將繼續受壓。
張聖典表示，2014至15年度賣地計劃有42幅土地出售，包括34幅住宅用地、 7幅商業用地及1幅酒店用地。而34幅住宅用地合共可提供約15,500伙住宅單位，大埔區會是主要的供應來源，14至15年度將有佔地1,823,000平方呎的土地出售。
張聖典總結，經過近期不斷有新界土地推出後，新界不少地區都面臨供過於求的情況，其中以將軍澳、屯門及大埔情況最為嚴重。本年度賣地計劃以中小型地皮成為主導，而限量限制會持續加入賣地條款中以確保住宅供應量，可以預期本地中小型發展商及非本地資金會更主動競投土地，在未來土地發展上擔當重要角色。
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消息來源 理想城市集團 |
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