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理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，將於下周五（八月八日）截標的新界荃灣楊屋道非工業用地（荃灣市地段第393號）及沙田馬鞍山恆光街住宅用地（沙田市地段第598號），雖然地皮面積及投資金額相對較大，更涉及總綱發展藍圖的審批問題，影響發展設計及所涉及的時間與成本，但由於罕有同類地皮出售，相信造價會相對平穩。本行維持對荃灣楊屋道非工業用地估值約為61億元，平均每方呎樓面地價約為5,700元；而馬鞍山恆光街住宅用地估值則繼續為約4億元，平均每方呎樓面地價約為3,500元。
荃灣楊屋道非工業用地佔地152,418平方呎，以最高7倍地積比率計算，可建樓面為1,066,928平方呎。當中643,203平方呎樓面將劃作非工業（不包括私人住宅、倉庫及加油站）用途，而另外423,725平方呎則劃為私人住宅發展用途。根據賣地章程，地皮將被劃分東西兩部份，其中東部（近楊屋道／馬頭壩道交界）會作為商業發展用途，而西部（近荃灣公園）則預留作住宅發展用途。項目設有限高（商業發展部份不高於香港主水平基準150米，而住宅發展部份則不高於香港主水平基準100米）條款，同時住宅部份將受限量（最少需建790個住宅單位）條款影響。地皮內有多個不可構設建築物地段，其中位於東西部中間位置的不可構設建築物地段闊達38米，需於地皮內地面層預留13,993平方呎地方作公共空間用途，亦要於地皮內預留行人道空間方便市民日後穿越該地，相信會令發展商於設計時將遷就此限制。中標發展商除需就項目發展通過總綱發展藍圖的審批，並負責興建連接項目與鄰近地區的三條有蓋行人天橋，亦需要為項目發展進行噪音及排污問題環境評估，相信上述條款將成發展商出價時的考量因素。張聖典預計地皮約值61億元，每方呎樓面地價為5,700元。參考鄰近項目，預期地皮內的住宅項目落成後的實用呎價達13,000元。
至於馬鞍山恆光街住宅用地佔地33,368平方呎，指定作私人住宅用途，若以最高3.5倍地積比發展，可建總樓面約115,089平方呎。由於項目設有限量（最少需建180個住宅單位）及限高（不高於香港主水平基準60米）條款，雖然小部份地皮受制鄰近的地下行人隧道被劃作不可構設建築物地段，而且發展商需要為項目發展進行噪音及排污問題環境評估，項目現行土地規劃亦將於2018年4月到期，應該不會對發展商出價造成太大影響。張聖典預計，恆光街地皮料值4億元，每方呎樓面地價為3,500元。參考鄰近項目，預期本項目落成後的實用呎價達10,000元。 |
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