樓市五節棍之外資投行睇淡港樓
(林木地) 2022年4月2日
第一棍:外資投行睇淡港樓

今年首季樓市受疫情影響,交投價量均跌,有外資大行睇淡樓市,遇外圍加息周期,估計港樓價調整至2025年,並睇淡上市地產商營利預測。

《阿爺報》話,高盛:按息未見頂,樓價每年跌5%。差估署樓價指數見一年新低,與地產界普遍認為樓市在去年底後反彈的看法不同,投行高盛對樓市前景看得相對較淡。高盛主要從未來利率走勢來分析,認為本港樓市會在低位維持一段長時間之餘,更預期從今年至2025年,每年將會5%的跌幅。

高盛指出,由於本港銀行同業拆息上升並影響借貸成本,認為按揭利率將由目前約1.5厘,至2024年升至4厘時才見頂。因此,即使未來3至4年本港家庭收入可錄得10%至15%增長,樓價仍有機會出現15%至20%跌幅。本港地產股股價將會跌至接近估值低谷,故該行將本港地產股從2022至2024年間的每股盈利預測,下調3%至7%,並且將地產股每股資產淨值降低平均約3%。

第二棍:山頂豪盤逾12萬呎價沽

有人辭官歸故里,有人連夜趕科場,山頂再有超級豪宅易手,大宅每呎售逾十二萬元。

《搵銀報》講,山頂道8號頂層大宅近5億沽,呎售12.5萬。新盤交投升,超級豪宅傳錄巨額交易,山頂道8號大宅約4.98億元售。消息透露,由資本策略(00497)等持有的山頂道8號,一個A1座頂層Penthouse B特色大宅,實用面積約3,982平方呎,連約1,456平方呎天台及約374平方呎天台,以公司股權轉讓形式售出,成交價約4.98億元,呎價約12.5萬元。

第三棍:一手盤排陣整裝待發

一場疫情打亂本港經濟及民生,新盤賣樓接近停頓,最近社交措施有望放寬下,市場估計一手盤累積待售下,有機會大舉推出市場吸客。

《搵銀報》表示,次季30新盤疫市重來,涉1.15萬伙,新地部署推8盤,啟德MONACO MARINE有望打頭陣。憧憬有望放寬社交距離措施,停擺了近3個月的新盤市場有望重新啟動。第2季30新盤涉約1.15萬伙可登場,按年倍增。新地(00016)最積極,部署季內推8盤;九龍區14新盤共5,040伙將大軍壓境,當中會德豐地產啟德MONACO MARINE有望打頭陣。

第四棍:二手樓價跌破一年低位

樓價持續下滑,政府差估署最新數字,二月再向下調百分之二,住宅樓價指數創下越一年低位。

《小超報》報導,差估署樓價指數十三月低,2月再跌2%,次季料好轉。傳統淡季加上爆發第五波疫情,私人住宅樓價連環受挫,差餉物業估價署近日公布的數據顯示,今年2月私人住宅整體售價指數報382.1,跌至2021年1月錄得381.9以來的13個月低位,按月跌幅達2.08%,創2018年11月單月急插3.14%以來逾3年(39個月)最大單月跌幅。業界料今年首季樓價挫約5%,惟4月政府計劃放寬社交距離措施,次季樓價有望止跌,預計升幅約1.5%。

第五棍:私宅落成量為18年新高

政府積極推高建屋量,最新公布之今明兩年私人住宅落成量,均逾二萬多伙,為2004年以來,近十八年新高水平,市場形容在高落成量下,私宅租售價升幅均受壓力。

《方向報》話,住宅落成量勢創18年高。近年政府積極拓展住宅土地供應,2022年及2023年本港私人住宅單位落成量,料分別大增至約22,851伙及約21,848伙,其中今年落成單位較去年顯著上升近六成,創2004年後的18年新高。今年落成單位以沙田區及九龍城(包括啟德)佔較多。

差餉物業估價署新公布的《香港物業報告2022》初步統計數字顯示,今年及明年的私宅預測落成量,較去年增加約8,465伙及7,462伙,升幅分別約58.8%及51.9%,當中今年落成量佔約65%供應來自新界。