樓市檢閱之細行減佣搶生意
(賀正皓) 2010年12月31日
上月政府重招壓市後,小型代理行(細行)的「佣金收入」即時受影響,還未落地生根的細行現時仍然捱住做,能否捱過靜市這一關,得看他們的儲備或生意額是否足夠支持營運。

部份細行的創辦人本是行內經紀,見樓市暢旺就想分餅食,甚至脫離大行,以「掹車邊」資金自己「起爐」做熟客生意(炒家及投資者是主要客源,因認錢唔認人)。當經紀自己做老闆,所促成交易後的客戶佣金便可直接入袋,不用跟大公司對拆,也真相當和味。可惜謀事在人成事在天,適逢政府出招壓市,令這班掹車邊剛起爐的老闆失了預算。在炒家熟客消失市場後,他們只能做用家生意,不過新開業的細行,新客源甚少,盤源也不夠行家齊,萬一做不到生意又營運資金不足的話,創辦人便要決定捱下去等否極泰來之日,抑或盡早結業了。(承上,四大代理行食水甚深;在某大行,原來經紀每月幫公司賺頭兩萬元二手佣,要九一分賬,拆落袋得二千元,真是難以置信)

中大型行儲備充足,有足夠彈藥(資金)渡過樓市寒冬,這些有規模的代理行,營運開支頗大,成本亦重,明知市靜沒甚麼生意好做,但經紀也要照常營業服務街坊,以打好鄰里關係及建立地區正面形象,故彈藥儲備的消耗量比細行快得多和大得多。不過中大型行營運多年,公司累積了一定實力資本,還有實力使他們逆市擴充,進駐被大行棄守的分行及招攬被裁的員工,體現「敵疲我打、敵退我追」的營商智慧。

現時代理行越開越多,甚至有氾濫的情況,地監局又不會控制個人或公司牌照數目,使代理行業的惡性競爭日趨劇烈,加盟代理業者越來越多。細行為了做成生意,不惜一切自動減佣留住客人心,以平衡盤源不足的競爭缺點,對此,大行經紀通常得三個選擇,一是收佣數額與細行睇齊,以減佣迎合及留住客戶,不把客戶送入細行口中;二是放棄該宗生意;第三是跟業主簽署獨家代理,霸佔地區獨家盤源。

賀某認識一位細行老闆,她請了兩位前線員工,細舖仔合共三人運作。在政府出招後,她休假三星期,由得兩位資深同事自己坐舖做生意,至最近市況回暖,她才回舖接客。在她放假期間,細舖仔亦做到生意,生意以租務及細價樓為主,扣除兩位經紀拆佣及雜費後,分行仍然是賺錢的。反觀大行,由於營運成本重,唯有趁機在靜市時清理瘀血,對面街的大行,已有兩至三位經紀被裁員或自動離職。以前,會有學者認為,樓市靜,最易餓死的是細行,其實不一定的,因歷史告訴我們,遇上金融災難時,企業越大才死得越快!

不少報章認為樓市回暖,成交已復甦,因此代理沒有生存環境等問題,其實這只是表象,個別地區的樓價,雖然比政府出招前略高幾個巴仙,但論成交量,仍然不足以養活現時全港的地產經紀,故現時仍然會有代理行執笠,不過大部份是今年開業不久,客源少、盤源少的細地產吧。

中原地產公佈樓價升幅較恒指高出14.7個百分點,我的高見是,不論樓市是否有泡,若果「股市行先樓市三個月」是上帝的真理的話,縱使樓價現在沒有泡,也是好很貴了。現在來說,買股票好過買樓,早兩日睇《經濟一週》,內容提及施永青認為儲唔到首期買樓的人可買領匯(00823),我的高見是,買領匯極其量只可抗衡通賬,並不能使親愛的讀者發達,只能保住讀者小小的財富。由於賀某要買可以升數倍至十倍翻的股票,故賀某只會集中投資具備幾倍升值潛力的仙股或亳子股。

聖誕節乃傳統外遊季節,加上地產本週缺乏焦點新聞,所以我也沒有什麼好寫的,胡亂拉雜成章,不喜勿插。