理想城市集團張聖典總結2013至14年度賣地計劃
美通社
2014年7月21日
理想城市集團企業估值部主管張聖典總結2013至14年度賣地計劃,期內政府共推售46幅土地,當中45幅成功售出,為庫房帶來704億元賣地收益,金額按年上升17.9%。而2014至15年度將有42幅土地出售,以中小型規模地皮為主。 張聖典 預期本地中小型發展商、中資或投資基金將會積極擴充土地儲備。

在2013至14年度賣地計劃所推出的土地之中,合計成功售出45幅(其中大埔白石角科進路《大埔市地段第213號》一幅住宅用地流標),較2012至13年度的26幅大幅增加73.1%。而已售出的土地以面積50,000平方呎以下為主(共19幅或42.2%),地皮面積達200,000平方呎以上則售出8幅(佔整體17.8%)。相較12至13年度, 50,000平方呎以下土地佔總體比率約為24%,數據反映政府轉為出售較多中小型地皮。

45幅售出的土地中,有39幅為住宅用地、合共可興建約1,224.8萬平方呎住宅樓面。為確保住宅單位供應數量,政府繼續於賣地章程中加入限量條款,上年度售出地皮中,其中19幅為限量地,最少可提供約11,340個住宅單位,地皮數量較前一個年度增加9幅,而可供應單位數目亦增加6,775個。

已售出的住宅用地大部份集中於新界區,共有29幅,平均每方呎樓面成交地價為3,689元,較對上一個年度的平均每方呎樓面地價5,340元下跌逾三成。至於7幅位於九龍區的住宅用地,則以平均每方呎樓面地價6,162元成交,按年亦下跌39.4%。反觀港島區成交的3幅住宅用地,平均每方呎樓面成交地價為22,630元,按年急升約85%。

由於政府主動推售的地皮數量增多,而且不乏投資金額不大的中小型項目,所以吸引不少中小型發展商、中資發展商及投資基金參與並投得土地。於2013至14年度成交的土地中,只有62%由本港上市的發展商購入,較2012至13年度的80%下跌18個百分點。統計數據顯示,上年度成交金額最高的5幅住宅土地(見附表),都並非由本港數間最大型的上市發展商投得。

張聖典指出,近年政府多番在啟德及沙田九肚推出多幅土地,但兩地的地價走勢則呈現分歧。以啟德為例,過去一年接連推出共6幅加入限量條款的住宅用地,當中更包括2幅「港人港地」,共提供4,365伙住宅單位。根據成交價,平均每方呎樓面地價由4,913至6,530元不等,而價格差異主因為地皮的地理位置及景觀不同,數字反映地價未有因區內供應增加而下滑,市區土地因為供應有限,故相信市區地皮成交價將繼續保持平穩。

反觀九肚地區,自2011年8月起先後推出8幅住宅用地,除首幅限量地皮受發展限制影響成交地價不足5,400元外,其後成交價曾經攀升,每方呎樓面成交地價曾於2013年3月高見10,551元。但受區內土地供應增加、競爭及銷售難度增加及預期利潤下降等因素影響,去年9月售出的九肚地皮的每方呎樓面地價已下跌至6,837元。其後鄰區大埔白石角更有地皮流標,反映新界區的土地供應已直接影響發展商出價,故可以預期未來新界區,特別大埔區土地地價將繼續受壓。

張聖典表示,2014至15年度賣地計劃有42幅土地出售,包括34幅住宅用地、 7幅商業用地及1幅酒店用地。而34幅住宅用地合共可提供約15,500伙住宅單位,大埔區會是主要的供應來源,14至15年度將有佔地1,823,000平方呎的土地出售。

張聖典總結,經過近期不斷有新界土地推出後,新界不少地區都面臨供過於求的情況,其中以將軍澳、屯門及大埔情況最為嚴重。本年度賣地計劃以中小型地皮成為主導,而限量限制會持續加入賣地條款中以確保住宅供應量,可以預期本地中小型發展商及非本地資金會更主動競投土地,在未來土地發展上擔當重要角色。

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消息來源 理想城市集團